Jak się zapewne czuł astronom Galileusz, kiedy był jednym z nielicznych, którzy wiedzieli? Jakie to było przekonywanie tych, którym postęp jest podejrzany z natury? Nawet dziś konieczne jest bronienie postępowych idei przed tymi, którzy, choć w ogóle nie rozumieją, tym bardziej odrzucają.
Ekonomické stavby we swojej ofercie integrują całą ścieżkę do własnego domu. Od znalezienia działki, przez odpowiedni projekt, rozwiązanie finansowania, aż po budowę domu i późniejszą konserwację. Łącząc wszystkie elementy w jedną usługę, zapewniamy znacznie bezpieczniejszą ścieżkę. Choć podążamy tą drogą od dwudziestu lat, nasze podejście wciąż jest nowe, przez niektórych niezrozumiałe i zbyt postępowne.
Podobnie jak Galileusz w swoich czasach, ja również będę wielokrotnie wyjaśniał. Bo tam, gdzie są informacje, jest zrozumienie. A tam, gdzie jest zrozumienie, może być postęp. 🙂
Stara ścieżka
Aby zrozumieć zalety nowego, musimy najpierw zrozumieć, jak działa stare.
Działka
Jeśli chcesz zbudować dom, musisz znaleźć działkę. Jeszcze nie masz wykonawcy ani projektanta, więc nie masz z kim konsultować wyboru działki. Posłuchasz rad znajomych, pójdziesz do urzędu budowlanego i kupisz działkę. Około 20% budujących później dowiaduje się, że działka zawiera poważne komplikacje, o których nie wiedzieli w momencie zakupu. Komplikacje, które będą kosztować pieniądze lub dużo czasu.
Jeśli masz swoje pieniądze, zapłacisz za działkę z oszczędności, jeśli nie masz pieniędzy, skorzystasz z kredytu. Kredyt na działkę jest bardzo łatwy i szybki. Dostępność kredytu na działkę nie jest przypadkowa.
Już w samym kredycie na działkę większość ludzi popełnia poważny błąd. Banki, które oferują najkorzystniejsze kredyty na działkę, są później tymi, które dadzą Ci najmniej korzystny kredyt na budowę domu.
Idziesz finansować działkę. Porównujesz oprocentowanie, które oferuje Ci każdy bank i wybierasz najkorzystniejszą ofertę. Bank zapisuje swoją zastaw na działce. Zastawem sprawa jest załatwiona.
Problem polega na tym, że sama hipoteka na działkę zwykle działa samodzielnie tylko przez kilka miesięcy. Później jest zmieniana na nową hipotekę, a mianowicie hipotekę na dom i działkę. Jeśli masz zastaw banku na działce, pozostaje Ci pójście do tego samego banku również po kredyt na dom. Ale ojej. Warunki, które były najlepsze na samą działkę, są nagle najgorsze na dom i działkę. 🙁
Przez kilka miesięcy cieszyłeś się doskonałym oprocentowaniem działki. A teraz przez wiele lat będziesz spłacać drogą hipotekę na dom. Nie można negocjować z bankiem. Bank wie, że ma zastaw na działce i w zasadzie jesteś zakładnikiem tej sytuacji.
Hipoteka na dom
Niektórym z Was przyjdzie do głowy, że byłoby świetnie załatwić od razu hipotekę na dom i działkę. Tak, byłoby to świetne z wielu powodów. Niestety jest to niemożliwe. Aby załatwić hipotekę na dom, koniecznie musi istnieć projekt i umowa o dzieło. Zatem nie można załatwić hipoteki bez projektu domu.
Projekt
Masz kupioną działkę i idziesz zamówić projekt. To, ku zaskoczeniu, największy kamień potknięcia. W kalkulatorze hipotecznym obliczyłeś, ile możesz miesięcznie spłacać, a więc jaka musi być maksymalna cena domu. Z tym zadaniem przychodzisz do projektanta. Projektant opracuje, wierzę, dobre rozwiązanie domu, które Ci się spodoba. Projekt niestety nie jest tanią sprawą. Nie może być. Projektantowi nie płacisz tak bardzo za godziny pracy, ale za wiedzę i odpowiedzialność, którą ponosi. Niestety, ta odpowiedzialność nie obejmuje utrzymania ceny. I tutaj masz jedną absolutną pewność. Kiedy z projektem zwrócisz się do firm budowlanych, dowiesz się, że domu nie da się zbudować za podaną cenę. To po prostu żelazna reguła. Zamawiasz dom za 3.000.000, kontaktujesz się z dwudziestoma firmami budowlanymi, a najniższa oferta to 4.500.000. Zostawiam to na osobny Blog, dlaczego tak się dzieje.
Więc masz w ręku projekt domu, który jest znacznie droższy niż chciałeś. Jeśli Twoje finanse to wytrzymają, będziesz spłacać więcej miesięcznie i dlatego będziesz kontynuował budowę. Jeśli jednak nie możesz spłacać więcej, zmarnowałeś od 150.000 do 300.000 na zbędny projekt i musisz zamówić i zapłacić za nowy projekt.
Kiedy hipoteka na dom się nie powiedzie
Wielu ludzi doświadczyło sytuacji, w której hipoteka na dom im się nie powiodła. Bank dał im kredyt na działkę, ale już nie na budowę domu. W takim przypadku masz kupioną i spłacasz działkę co miesiąc. Zapłaciłeś za jeden lub dwa projekty, straciłeś mnóstwo czasu i nerwów i nie zbudujesz wymarzonego domu.
Hipoteka na dom
Więc masz projekt, może dwa, po jakichś perypetiach również pozwolenie na budowę i możesz iść po hipotekę. Znalezienie najlepszej hipoteki? Niemożliwe dla laika. Każdy bank będzie Ci mówił, że jest najlepszy. Jeśli orientujesz się tylko według oprocentowania, popełniasz duży błąd. Oprocentowanie nie jest decydującym parametrem, według którego można oceniać hipotekę na budowę.
Każda umowa hipoteczna ma swoje warunki wypłaty. Właśnie one są decydujące. Jest bardzo łatwo przygotować hipotekę na gotowy lokal. A jest wręcz bardzo skomplikowane przygotować hipotekę na budowę etapową.
Większość doradców, z którymi się spotkasz, doskonale radzi sobie z hipotekami na mieszkanie i działkę. A większość z nich w ogóle nie zdaje sobie sprawy ze złożoności hipoteki na budowę.
Spotkaliśmy już wielu klientów, którzy mieli podpisaną umowę z bankiem i którzy, zgodnie z zawartą umową, nie mogli spełnić warunków wypłaty i w ogóle nie mogli wypłacić kredytu. Kłopoty takiej sytuacji są naprawdę wyjątkowe i zazwyczaj kosztowne. Hipoteka na budowę etapową musi mieć parametry, które odpowiadają budowie. Bez tego powiązania hipoteka jest bezwartościowa.
Wybór firmy budowlanej
Masz projekt, masz pozwolenie na budowę, masz hipotekę. Pozostało już tylko jedno, wybrać dobrego wykonawcę. 🙂 Wiele technologii, które będą Państwu oferowane w Czechach, to katastrofa. Dom zbudowany w złej technologii oznacza dom z krótką żywotnością, a przede wszystkim dom, którego wartość rynkowa jest od razu niższa niż to, co Państwo zapłacili. Zła technologia budowy to ogromne ryzyko ekonomiczne dla rodziny.
W przypadku samych wykonawców obowiązuje zasada, że spośród dziesięciu firm dobrze zbuduje Państwu dom dwie, a dobry serwis gwarancyjny zapewni jedna. Jeśli uda się trafić na jedną z dziesięciu doskonałych, budowa będzie dla Państwa wielką radością. Jeśli nie, budowa będzie wielkim wyzwaniem.
Nieprzyjemnym standardem na czeskim rynku jest niedotrzymanie ceny. Zazwyczaj dlatego, że w projekcie pojawia się błąd podczas budowy. A projekt przedstawiliście firmie budowlanej Państwo, więc to Państwo musicie zapłacić za błąd. Wielu inwestorów doświadczyło sytuacji, w której budowlaniec zniknął wraz z pieniędzmi na budowę domu. Duża ostrożność przy wyborze wykonawcy jest więc koniecznością.
To jest standardowa ścieżka, w jaki sposób w Czechach budowano domy.
Rozwiązanie ES
Pozwól, że przedstawię Państwu teraz ścieżkę, którą pracujemy w ES. Oceńcie sami, czy jest ona bezpieczniejsza i o ile.
Test finansowania
Pierwszym krokiem, który podejmujemy dla klienta, jest test finansowania. Już w pierwszych czterech dniach, kiedy są Państwo naszym klientem, przedstawiamy Państwu Państwa menedżerkę finansów. Poprosi ona o wypełnienie kwestionariusza, z którego analizuje przyszłe możliwości finansowania.
Test finansowania dzieli naszych klientów na trzy grupy.
80% klientów ma swoje finanse w porządku, więc nie ma powodu spodziewać się poważniejszych komplikacji w przyszłości. Jednak nawet w tym przypadku należy postępować z finansowaniem mądrze.
12% klientów ma przeszkodę w finansowaniu, która jednak jest rozwiązywalna przy większym wysiłku. Ci klienci wiedzą, że ich droga do finansowania domu nie będzie łatwa i szybka, ale wiedzą, że mogą się cieszyć spełnieniem swojego marzenia.
U 8% klientów w kwestionariuszu finansowania ujawnia się poważny problem. Tym klientom zalecamy zakończenie umowy, lub niewielkiemu odsetkowi szczęśliwców menedżerka finansów zaoferuje przeniesienie do specjalnego programu Fénix. Tutaj rozwiązania finansowe są zawsze długoterminowe.
U klientów, u których finansowanie okazało się niemożliwe, nie przeprowadzono dotychczas żadnych istotnych prac nad projektem. Zatem dotychczasowe koszty są niewielkie, zwykle do 20 000,- Kč. W przeciwieństwie do starej ścieżki, gdzie klient dowiaduje się o niepowodzeniu często na samym końcu, kiedy zapłacił za działkę i cały projekt.
Działka
Znaleźli Państwo swoją działkę. I naturalnie mają Państwo pełne wsparcie swojego menedżera projektu. Zatem menedżer projektu i projektant dokładnie sprawdzą działkę. Sprawdzą, czy na działce nie ma jakiejś ukrytej wady, która później podrożyłaby lub uniemożliwiła budowę domu. Całe 20% działek nie przechodzi tego testu. W starej ścieżce kupiliby Państwo działkę z ukrytą komplikacją. Tutaj po konsultacji z zespołem znajdą Państwo nową działkę.
Kiedy działka jest w porządku, menedżer projektu sprawdzi Państwa umowę i zarezerwuje działkę na Państwa rzecz na dłuższy czas. Biuro nieruchomości sprzedające działkę będzie chciało zmusić Państwa do jak najszybszego zakupu. Państwa menedżer projektu ustali dla Państwa trzy miesiące rezerwacji przed samym zakupem. Trzy miesiące rezerwacji to wystarczająco dużo czasu, aby przygotować projekt i dowiedzieć się o działce wszystkiego.
Kredyt na działkę
W ES wiemy, że kredyt na działkę będzie działał tylko przez bardzo krótki czas, kilka miesięcy. W większości przypadków więc „sprzedajemy” odsetki od tego kredytu na rzecz przyszłej hipoteki na dom i działkę. Akceptujemy wyższe oprocentowanie hipoteki na działkę w zamian za korzystne warunki kredytu na dom, który będą Państwo spłacać przez kolejne 40 lat. Już kiedy przygotowujemy kredyt na działkę, mamy dobrze przygotowany przyszły kredyt na dom.
Projekt
Państwa finansowanie jest pozytywne, a kierownik finansów wyraził zgodę na rozpoczęcie projektu. Poprzednio zatwierdzili Państwo wygląd swojego domu w studium. W projekcie ES przyniesie Państwu dwie zasadnicze wartości. Dotrzymamy ceny. Oznacza to, że jeśli zadaniem jest projekt domu za 3.000.000, otrzymacie Państwo projekt, który za 3.000.000 zbudujemy.
Co więcej, ponosimy pełną odpowiedzialność za Państwa projekt. Jeśli więc w trakcie budowy okaże się, że w projekcie jest błąd, to my go pokryjemy. W przeciwieństwie do starej metody, projektowanie jest dla Państwa naprawdę komfortową sprawą bez ryzyka.
Pozwolenie na budowę
Proces uzyskiwania pozwolenia na budowę bywa czasem naprawdę bolesny i pełen niezrozumiałych wymagań urzędów. Podobnie jak w przypadku projektu, również pozwolenie na budowę jest całkowicie zadaniem ES. Większość klientów nawet nie wie, co działo się w urzędach. I tak uważam, że to jest właściwe.
Hipoteka na dom
Być może przez kilka miesięcy płacili Państwo drogą hipotekę za działkę. W zamian macie Państwo jednak całkowitą pewność, że hipoteka na dom i działkę będzie jak najlepsza. Unikam słowa „najtańsza”, ponieważ najlepsza i najtańsza nie zawsze oznaczają to samo.
Państwa kierownik przygotuje Państwu hipotekę, która będzie doskonale współgrać z budową domu. Zapewni płynność budowy. Płynność oznacza jakość i szybkie zakończenie. Ogólne warunki hipoteki będą korzystne i pozwolą Państwu zachować swobodę w podejmowaniu decyzji w przyszłości. U każdego klienta wykorzystujemy naszą dużą wagę, aby wynegocjować najlepsze warunki.
Budowa domu i przeglądy serwisowe
W ES gwarantujemy każdemu ze swoich klientów tylko najwyższą jakość budowy. Wykańczamy tylko perfekcyjne domy i każdy dom sprawdzamy przez biegłego sądowego. Wysoka jakość budowy z bezproblemową technologią przyniesie Państwu wyższą wartość rynkową niż zapłacona za dom. Wyższa ewentualna wartość rynkowa daje Państwu dużą pewność i spokój w każdej możliwej przyszłej sytuacji.
Do każdego swojego domu zapewniamy system bezpłatnych przeglądów serwisowych. Sprawdzamy nasze domy i utrzymujemy je przez wiele lat w 100% kondycji. W ten sposób ponownie dbamy o wartość Państwa inwestycji i ponownie tworzymy bezpieczne środowisko dla Państwa.
Taka jest droga ES. Droga w każdym aspekcie bezpieczniejsza i wygodniejsza niż standard rynkowy. Wiem to na pewno, tak jak Galileo wiedział, że Ziemia się obraca. 🙂
marzec 2017
