Snuję się opustoszałymi terenami targowymi w Brnie. Po tym, co przed wieloma laty było chlubą branży. A dziś pod tą samą nazwą jest nic nieznaczącą wystawą regionalną. Oglądam ekspozycje na Brneńskich Targach Budowlanych. Zwracam uwagę na powtarzające się określenie „ekonomicznie właściwe rozwiązanie”. Rozmawiam z wystawcami i uświadamiam sobie, że to określenie jest często tak samo puste jak same tereny targowe. Jako dyrektor Ekonomických staveb czuję więc potrzebę wyjaśnić, że mimo zupełnie pustego nadużywania tego pojęcia rozwiązania ekonomicznie właściwe nadal istnieją. Tyle że spojrzenie na nie nie jest tak proste, jak czasem ktoś oczekuje.
Efektywność ekonomiczna stała się piętnaście lat temu sensem i kamieniem węgielnym firmy, którą zakładałem. Wszędzie widzieliśmy zupełny pokaz nieefektywnego budowania. Klienci kupowali domy za zbyt wysokie ceny. Domy, które miały kiepskie właściwości, za to dużą marżę budowniczych. Dziś marże są wyrównane. Głębokiego zrozumienia ekonomicznie właściwego rozwiązania nadal jednak brakuje.
Uważam za świetne, jeśli firma czy projekt wnosi wyraźną wartość dodaną. Jakąś filozofię czy główną myśl, którą odróżnia się od pozostałych. Takie firmy mają dla mnie sens. I takie zawsze chciałem mieć Ekonomické stavby. Naszą filozofią zawsze było szukanie ekonomicznie właściwych rozwiązań. Zapraszam Was do przemyślenia, czym to właściwie jest i jak wpłynąć na cały ten zestaw.
Na początku naszej drogi była całkowita cena zakupu. Włożyliśmy dużo wysiłku w obniżenie ceny poszczególnych składników. Eksperymentowaliśmy z różnymi technologiami i próbowaliśmy wynegocjować u producentów lepsze ceny. Rezultatem były na początku domy, które budowaliśmy w cenie mniej więcej o jedną trzecią niższej od zwyczajowej.
Rosnące ceny energii skłoniły nas później do rozszerzenia naszego wzoru efektywności. Chodziło o dokładne wyznaczenie punktu, w którym opłaca się poprawiać właściwości izolacyjne, i tego, gdzie zwiększanie izolacji jest już nieefektywne. Zaczęliśmy szukać najlepszej proporcji między ceną domu a oszczędnością eksploatacji. Bardzo łatwo da się policzyć, że nie opłaca się najtańszy układ domu i płacenie potem szalonych rachunków za energię. Tak samo nie jest prawdą, że im więcej izolacji, tym lepiej. Jest dokładny moment, dokładnie wyliczony, kiedy dalsze zwiększanie izolacji nie ma już zwrotu ekonomicznego. Od tego momentu właściwe jest inwestować w lepsze źródło ciepła niż w kolejną izolację.
Rezultatem tego etapu była decyzja, żeby budować wyłącznie domy niskoenergetyczne. I zalecenie, by inwestować raczej w pompę ciepła niż w pasywny układ domu.
Później stwierdziliśmy, że wprawdzie rozważamy każdy, nawet niewielki koszt budowy. Skupieni na setkach koron kosztów i ich efektywności. Jednocześnie jednak klientom przez źle ustawione kredyty hipoteczne uciekały przez cały okres spłaty setki tysięcy. Źle ustawionych kredytów naliczyliśmy ponad 70 %. I efektywność finansowania z dnia na dzień stała się częścią naszego wzoru, a na kilka lat priorytetem.
Stosunkowo niedawno zaczęliśmy postrzegać swoich klientów w dłuższej perspektywie czasowej. Uświadomiliśmy sobie, że nasza usługa nie kończy się na zbudowaniu i przekazaniu domu. Wtedy do naszego wzoru doszły też koszty utrzymania, a przede wszystkim płynność. Budując dom i spłacając go kredytem, każdy nasz klient tworzy przyszłą znaczną wartość. Dla wielu naszych klientów chodzi o zasadniczy majątek, który wypracują przed emeryturą. Uświadomiliśmy sobie, jak taki sam koszt na początku może po trzydziestu latach przynieść zupełnie różną wartość rynkową. Dla jakości życia będzie strasznie dużą różnicą, czy trzyma się nieruchomość o wartości rynkowej czterech milionów, czy dwunastu. O taką różnicę toczy się gra przy dobrym rozwiązaniu. Choć na początku dzisiejsza inwestycja będzie taka sama – trzy miliony.
Uświadomiliśmy sobie, że to właśnie wartość rynkowa ma w naszym wzorze zasadniczą wagę. Dodaliśmy ją do swojego rozumienia ekonomicznie właściwego rozwiązania i musieliśmy zmienić wiele w swojej pracy i projektach. Przygotowujemy dziś klientom projekty gotowe na łatwe doinstalowanie przyszłych nowoczesnych technologii. Uważniej rozważamy miejsca, które klientom polecamy pod budowę. Wprowadziliśmy program Przeglądów serwisowych, dzięki którym pomagamy utrzymywać domy w idealnym stanie.
Włączenie płynności do naszego wzoru zasadniczo zaostrzyło nasze spojrzenie na technologie budowy. Odrzucamy wszystkie technologie, które nie gwarantują wysokiej przyszłej ceny rynkowej.
Naprawdę istnieje wzór, którym potrafimy porównywać efektywność poszczególnych rozwiązań. I wierzcie, porównujemy nieustannie. Zmiennymi we wzorze są cena zakupu domu, koszty kredytu, koszty eksploatacji, koszty utrzymania i cena rynkowa. Wszystko w ramach trzydziestu lat.
Trzeba dostrzec dynamikę tego procesu. Wyliczenie nie jest statyczne. Nieustannie się zmienia. Tak jak zmieniały się ceny energii, zmieniało się też nasze spojrzenie na układ materiałów i poziom izolacji. Dziś wiemy na pewno, że najbardziej efektywny jest dom niskoenergetyczny z pompą ciepła. Za piętnaście lat, po wzroście cen energii, jako najlepszy może nam z tego wzoru łatwo wyjść pasywny układ domu. Albo i nie. Możliwe, że do tego czasu wyraźnie stanieją technologie czerpiące ciepło słoneczne i naszym zaleceniem będzie inwestować raczej w nowoczesne źródło niż w izolację. Właśnie ta nieskończoność procesu jest zupełnie wspaniała.
Na początku każdego roku zastanawiamy się w ES, jak wpłynąć na poszczególne części wzoru. Gdzie pole manewru jest małe, a gdzie przeciwnie – duże. W układzie materiałowym zrobiliśmy już bardzo wiele, więc logicznie nie kryje on już dużego potencjału poprawy.
Obecnie duże pole do poprawy widzimy w usłudze dla klientów już mieszkających. Kończymy program, dzięki któremu obniżymy swoim klientom cenę gazu o 40 %, a prądu o 30 %. Będziemy dla swoich klientów negocjować z dystrybutorami specjalne ceny energii. Obniżymy w ten sposób koszty eksploatacji, a tym samym wynik całego naszego wzoru efektywności ekonomicznej.
Przeczuwamy, dokąd zmierza przyszły rozwój fotowoltaiki. Rozumiemy, że w dużej przewadze będą domy, które w przyszłości pozwolą zamontować tę technologię. Przygotowujemy więc zmianę naszych standardowych rozwiązań domów tak, żeby każdy dom ES był na tę przyszłość gotowy. Już dziś otwieramy sobie możliwość, żeby za rok czy trzy zareagować i znów przynieść zasadniczą korzyść oraz oszczędność w naszym wzorze.
Zrozumieliśmy, że świetnie utrzymany dom oznacza po dwudziestu latach wyższą cenę rynkową. I tak powstał program Przeglądów serwisowych, w którym pomagamy klientom utrzymywać ich domy.
Już przed laty uzgodniliśmy dla naszych klientów lepsze warunki w bankach. Sam ten jeden krok oszczędza w perspektywie długości spłaty kredytu niewiarygodnie dużo pieniędzy. Dalej negocjujemy z bankami. Dalej szukamy kolejnych własnych poręczeń dla banków, które wymienimy na jeszcze lepsze oprocentowanie.
Po prostu w każdej części wzoru szukamy możliwości, żeby pozytywnie wpłynąć na całkowitą ekonomikę rozwiązania. Im bardziej jesteśmy w swoim myśleniu skuteczni, tym bardziej mieszkanie w domu jednorodzinnym staje się dostępne dla młodych ludzi. Uważamy, że właśnie tu jest sens naszej pracy. Doprowadzić kolejnych ludzi do dobrych warunków mieszkaniowych i tym może przynieść odrobinę szczęścia. Wierzymy, że taka praca ma sens.
Wzór efektywności ekonomicznej jest więc zaskakująco prosty:
współczynnik ES = cena zakupu domu + ( roczne koszty kredytu * 30 ) + ( roczne koszty utrzymania * 30 ) + ( miesięczne koszty energii * 12 * 30 ) – cena rynkowa po 30 latach
Dla miłośników matematyki wzór łatwy. Kto nie ma ochoty liczyć, odczyta wynik w ofercie ES. Po prostu dlatego, że ekonomicznie właściwe rozwiązanie jest naszą filozofią. Dlatego jesteśmy Ekonomické stavby.
Jestem Wam winien ze wstępu definicję, jaki dom jest ekonomicznie właściwy. Dziś ekonomicznie właściwą budową jest dom postawiony jako murowany, niskoenergetyczny, ogrzewany pompą ciepła w technologii powietrze–woda, wyposażony w fotowoltaikę lub na nią przygotowany. Dom usytuowany na działce z dobrym dostępem do infrastruktury. Korzystający z pasywnego nagrzewania słonecznego. Oprocentowanie kredytu hipotecznego przy takim domu jest niższe niż 3,5 %, miesięczne koszty eksploatacji nie przekraczają 1 800 Kč. I jest to naturalnie dom, który przynosi radość i szczęście całej rodzinie.
