Część 1: Szukajcie w sprawozdaniach
Redakcja magazynu Můj dům poprosiła mnie o Bloga na życzenie. „Napiszcie nam Bloga o tym, jak sprawdzić budowniczego domu jednorodzinnego”. Prośbom czcigodnego magazynu, który kształtuje moją branżę, nie da się nie uczynić zadość. Dziś więc o tym, jak możecie sprawdzić swojego budowniczego, zanim powierzycie mu budowę swojego domu. Część pierwsza: szukajcie w sprawozdaniach.
Kiedy przeczytałem tę prośbę po raz pierwszy, wywołała uśmiech na mojej twarzy. To właściwie prośba wyjątkowo przebiegła. Jestem największym budowniczym domów jednorodzinnych w Czechach, na Słowacji i w Polsce. Mam więc naturalnie ogromną ilość wewnętrznych informacji o swojej branży. Mam zatem nie tylko te informacje publiczne i wystawiane na światło, ale także te, które chowają się w cieniu.
Wiem, kto ma rozpęd, a także kto tylko udaje szczęśliwego, choć bankructwo sięga mu już do klamki. Wiem, kto przez kryzysy ostatnich lat przemknął gładko, a kto przeciwnie – emituje obligacje, których nigdy nie wykupi.
Dziś pokażę Wam więc to, co wielu lekceważy i gdzie kryje się duża ilość cennych informacji. Pokażę Wam, jak czytać sprawozdania firm, co z nich zrozumieć i czego oczekiwać.
Sprawozdania powiedzą Wam wiele.
Jedno spojrzenie w sprawozdanie finansowe powie Wam o firmie więcej niż piękny list dyrektora wydrukowany na kredowym papierze. Zwłaszcza kiedy za wielu dyrektorów ich listy piszą agencje reklamowe, a dziś nawet sztuczna inteligencja. 🙂
Ja swoje listy dyrektora piszę sam. Za każdym swoim słowem stoję. Mimo to wiem, że liczby w sprawozdaniu finansowym mówią jasnym językiem, którego nikt nie zagada.
W Czechach i na Słowacji spółki mają ustawowy obowiązek składania swoich sprawozdań finansowych do rejestru handlowego. Znajdziecie go na www.justice.cz. Otwiera się przed Wami świetna możliwość głębokiego wglądu w funkcjonowanie firmy, którą sprawdzacie. Zwłaszcza jeśli zadacie sobie trud i ułożycie obraz z kilku lat wstecz – otrzymacie wtedy wartościowy obraz.
Ten, kogo szukacie, to budowniczy, który będzie miał długofalowo dodatni wynik finansowy. Budowniczy, który pracuje z kapitałem własnym, ewentualnie ma rozsądną proporcję środków własnych i obcych. Szukacie budowniczego, którego sprawdził czas i który ma więc historię co najmniej siedmiu lat. Idealnie zaś budowniczego z obrotem większym niż trzysta milionów rocznie.
Może się zdarzyć, że w rejestrze stwierdzicie różne rzeczy. Przyjrzyjmy się więc, jak czytać różne sytuacje:
Nie ma opublikowanych żadnych danych.
Może się zdarzyć, że w rejestrze handlowym nie znajdziecie żadnych sprawozdań. Już sam brak obowiązkowych dokumentów to bardzo mocna informacja. Być może ta najistotniejsza.
Każda działająca w Czechach i na Słowacji spółka ma bowiem ustawowy obowiązek przesyłać dokumenty do publikacji. Mimo to wiele firm tego obowiązku nie wypełnia. Mają po temu swój powód, ale o tym później.
Jeśli Wasz przyszły budowniczy nie wypełnia obowiązku określonego ustawą, to wiele Wam to mówi o tym, jak będzie później respektował normy, inne przepisy, umowy czy choćby ustne ustalenia z Wami.
W naszym zachowaniu powtarzają się w zasadzie wciąż podobne wzorce. Paradygmat. Jeśli więc ktoś nie przestrzega prawa i nie publikuje swoich wyników finansowych, to szybko odwróćcie wzrok gdzie indziej. I wierzcie, że właśnie oszczędziliście sobie wielu zmartwień.
Moja pierwsza rada brzmi więc: nie wierzcie temu, kto nie przestrzega prawa. Jeśli ustawa i sankcje nie są wystarczającym powodem do uczciwości, to dane Wam słowo z pewnością nim nie będzie.
Złe wyniki finansowe – strata.
Nigdy nie zadowalajcie się jednym sprawozdaniem za jeden rok. Zawsze spójrzcie na dłuższą oś czasu i zsumujcie wyniki z kilku lat. Jeśli za ostatnie cztery lata zsumujecie w wyniku stratę, to wiedzcie, że Wasze pieniądze wchodzą do ciemnego lasu, w którym łatwo się gubią.
Budownictwo to branża o dużej bezwładności. Kłopoty nie prowadzą więc od razu do szybkiego końca. Przeciwnie, wielu budowniczych w złych liczbach potrafi wybijać klin klinem przez całe lata. Dosiąść się do takiego budowniczego na wspólną jazdę w postaci budowy własnego domu jest wtedy z kilku powodów niebezpieczne.
Przede wszystkim Wasza dziś zapłacona zaliczka staje się sponsorem dawnych kłopotów. A na dokończenie Waszego domu budowniczy będzie musiał zebrać zaliczki znów gdzie indziej. To krążenie zaliczek klientów jest wyjątkowo częstym i skrajnie niebezpiecznym problemem. Szacuję w dodatku, że nawet 70 % firm pierwszą zaliczką od nowego klienta spłaca długi u klientów poprzednich. To tworzy wtedy skrajnie ryzykowne warunki.
Czy Wasz budowniczy należy do tej grupy ryzyka, poznacie właśnie w jego sprawozdaniach finansowych. Zdrowy budowniczy musi generować zdrowy zysk. Jeśli więc w sprawozdaniach widzicie straty, to od razu wiecie, dokąd przychodzicie.
Uważajcie na spojrzenie tylko przez jedno ostatnie sprawozdanie. Znam w branży firmy, które przez trzy lata tworzą ogromną stratę w setkach milionów, by potem raz na jakiś czas wykazać i zysk. Zwykle wtedy, kiedy potrzebują sprzedać na rynku swoje obligacje albo wziąć w banku kolejny kredyt. Jeden mały zysk po latach dużych strat nie zmienia jednak nic w tym, że Wasze pieniądze przeszły do ciemnego lasu.
Długofalowo złe wyniki finansowe prowadzą następnie także do problemów po stronie jakości. Budowniczowie, którym bankructwo oddycha w kark, o wiele częściej mają skłonność do oszczędzania na procedurach technologicznych i materiałach. A budowniczy o złych wynikach finansowych ma naturalnie także złą dyscyplinę płatniczą wobec swoich dostawców. Zła dyscyplina płatnicza prowadzi następnie do selekcji jakości dostawców. Ci dobrzy odchodzą bowiem tam, gdzie płaci się na czas. Zostają ci gorsi, którzy z trudem szukają na rynku zajęcia.
Moja druga rada brzmi więc: nie bądźcie sponsorem dawnych problemów. Jeśli nie chcecie stracić pieniędzy i jeśli chcecie dobry dom, to koniecznie unikajcie budowniczych, którzy nie mają dobrych wyników finansowych. Unikajcie ciemnego lasu.
Sprawozdania zupełnie brak II.
Poprzednie dwa przykłady połączę teraz w jeden. To, że ktoś nie dotrzymuje prawa i nie publikuje swoich wyników, ma zwykle bardzo wyraźny powód. Sprawozdania są tak wstrząsające, że ich publikacja jest możliwością jeszcze gorszą niż niepublikowanie i zapłacenie ewentualnej kary. Dlatego niektórzy, chcąc zwabić kolejnych klientów, którzy wymażą dawne długi, swoje sprawozdania ukrywają i nie publikują.
Krótka historia
Sprawozdania w rejestrze znaleźliście, ale tylko za rok czy dwa? To być może natrafiliście na ciąg dalszy ciemnego lasu. Ktoś budował, doprowadził swoją firmę do bankructwa, pozbawił swoich dawnych klientów pieniędzy, a dziś, pod nową marką, szuka swoich klientów.
Oczywiście krótką historię ma naturalnie także ten, kto w branży zaczyna zupełnie uczciwie. Mam dużą sympatię do nowych ludzi, którzy przychodzą do branży. Mam też ogólnie skłonność, by wierzyć w ich przyszły sukces. Jednocześnie jednak wiem, że budownictwo to branża bardzo wymagająca. Stworzenie firmy odnoszącej sukcesy trwa dziesięć i więcej lat. Sam uczciwy zamiar do sukcesu nie wystarczy. I wiele firm zaczynających z uczciwą myślą niestety nie przeżywa nawet piątego roku swojego istnienia. Z samej istoty rzeczy wiem więc, że młoda firma powinna budować swoje doświadczenie i historię jako podwykonawca dużej spółki, a nie ryzykować pieniądze klienta końcowego. Czyli Wasze pieniądze.
Moja trzecia rada brzmi więc: na głównego partnera do budowy swojego domu wybierzcie firmę z dobrą historią dłuższą niż siedem lat.
Uważajcie na zbyt wysokie środki obce.
Bardziej złożone i wciąż bardzo ciekawe spojrzenie przyniesie Wam udział kapitału własnego firmy w stosunku do środków obcych. Przerażającym trendem ostatnich lat jest to, że wielu budowniczych zakleja swoje wcześniejsze złe wyniki, pożyczając mnóstwo pieniędzy. Bardzo często w formie obligacji. Obligacje dają firmie możliwość wyglądać przez kilka lat dobrze, w rzeczywistości jednak dramatycznie powiększają dziurę pod firmą.
Kiedyś bowiem przyjdzie dzień rozliczenia, czyli dzień, w którym obligacje trzeba będzie wykupić. I to będzie moment, w którym pieniądze straci wielu posiadaczy obligacji, a także klienci firm z zapłaconymi zaliczkami. Jeśli temat obligacji firm budowlanych jest dla Was interesujący, polecam podcast Šťastný dům, a szczególnie odcinek Czy obligacje deweloperskie czeka fala bankructw?
Jeśli Wasz budowniczy korzysta z finansowania obligacjami, to wiedzcie, że dla banków jest partnerem zbyt ryzykownym. Sięgnął po drogie i ryzykowne finansowanie, bo jego sytuacja najwyraźniej tego wymagała. Jeśli Wasz budowniczy korzysta z finansowania obligacjami, nie jest to budowniczy bezpieczny.
Moja czwarta rada brzmi więc: unikajcie firm ze zbyt wysokimi środkami obcymi. Zwykle są bombą z opóźnionym zapłonem. Nie będziecie chcieli być w epicentrum, kiedy dojdzie do wybuchu.
Krążenie obligacji.
Kiedy idziecie do banku po kredyt, przechodzicie rundę surowego zatwierdzania. Bank dokładnie sprawdza, czy jesteście w stanie zwrócić pieniądze. Wielu przedsiębiorców w budownictwie (i nie tylko) nie jest jednak w stanie przejść zatwierdzenia w banku, odkryli więc możliwość sprzedaży obligacji. Czyli pożyczenia o wiele droższych pieniędzy, ale za to z ominięciem procesu surowego zatwierdzania. Sprzedaż obligacji nie jest w żaden sposób regulowana. Chodzi tylko o to, by znaleźć dostatecznie ufnych ludzi, którzy uwierzą.
W branży powtarza się potem zasada krążenia obligacji. Firma emituje na przykład obligacje za dwieście milionów z terminem wykupu za trzy lata. Za sprzedaż obligacji płaci sprzedawcom wysoką prowizję 15 %. Tym, którzy obligacje kupili, daje wysokie oprocentowanie, i tak po trzech latach z pożyczonych trzystu milionów oddaje czterysta. Tego jednak większość tych firm nie zarobi. Emitują więc po trzech latach drugą serię obligacji, którą spłacają tę pierwszą. Druga emisja jest na przykład za miliard. A ponieważ wszystko idzie już gorzej, podnosi się prowizję sprzedawcom oraz oprocentowanie dla tych, którzy zaryzykują i obligację kupią.
To krążenie obligacji prowadzi na końcu nieodwracalnie do upadku i niezdolności spłacenia długów. Pieniądze z obligacji działają w tych firmach jak amfetamina dla osoby ciężko uzależnionej. Przynoszą chwilową ulgę, a później jeszcze większe uzależnienie i zapaść. Na końcu pieniądze tracą posiadacze obligacji, ale także klienci firm, którzy mają zamówione domy albo oczekują realizacji zobowiązań gwarancyjnych i pogwarancyjnych.
Nie orientujecie się w mnóstwie spółek pobocznych.
Chcecie spojrzeć na wyniki sprawdzanej firmy, a zamiast jasnej struktury znajdujecie wiele kolejnych spółek zależnych? Zamiast jednego rachunku wyników musielibyście przestudiować dwadzieścia, a nawet czterdzieści. Przebicie się przez tak szeroką strukturę jest dla Was trudne, niemal niemożliwe.
No właśnie o to dokładnie chodziło.
Czechy to kraj wymagający legislacyjnie. Prowadzenie w naszym kraju spółki i dotrzymanie wszystkich obowiązków oraz zobowiązań jest dość wymagające, a także drogie pod względem pracy ludzi. Dlatego dobrze się zastanowicie, czy chcecie te dodatkowe koszty ponosić.
Mimo to niektórzy przedsiębiorcy w budownictwie tworzą obok swojej głównej spółki jeszcze dziesiątki kolejnych podporządkowanych – przeważnie chodzi im o prostą sztuczkę, by wprowadzić rynek w błąd swoją nieprzejrzystością.
W rachunku wyników spółki matki utrzymują ładne, przyjemne wyniki. W spółkach pobocznych rozpuszczają następnie duże straty, ewentualnie te przerażające środki obce. Skonsolidowanego sprawozdania, które zsumowałoby wszystko w poprzek spółek, wolą już nie pokazywać.
Właściwie nie chodzi tu o nic innego niż o sprytniejsze rozwiązanie pierwszego akapitu – Sprawozdań zupełnie brak.
Duża liczba firm w grupie ma za cel uczynić cały obraz znacznie nieprzejrzystym. To zasłona dymna, całkiem droga i wymagająca organizacyjnie. Jeśli komuś opłaca się tworzyć tak wymagające konstrukcje, by zasłonić rzeczywisty stan, to wierzcie, że zasłaniany obraz nie będzie ani trochę ładny.
Moja piąta rada brzmi więc: wybierajcie budowniczego, który będzie transparentny. Kto gra fair, gra fair zawsze. Kto szuka wybiegów, kluczy przeważnie.
Duży obrót, większa ochrona.
Przy ostatnim akapicie trochę się waham. Chcę Wam napisać, że większy obrót daje firmie większą ochronę w złych czasach. Jednocześnie mam w branży wielu przyjaciół, którzy mają małe firmy z małym obrotem i wkładają w swoją pracę całe swoje wielkie serce. I nie chcę być wobec nich niesprawiedliwy.
Wierzę w to, że po trzech okropnych latach (covid, inflacja, wojna) powoli wchodzimy w okres spokoju i stabilności. W okresie spokoju sytuacja małych i dużych firm się wyrówna. W okresie spokoju nie będzie ważne, jak duży obrót ma firma, lecz jakie charaktery ludzi poszczególne firmy prowadzą.
Być może ten mój tekst będziecie czytać kiedyś za kilka lat. Może w czasie, kiedy na horyzoncie będzie kolejna wielka burza. Na wypadek ciężkich czasów obowiązuje zaś zasada, że lepiej opierają się im ci z dużym obrotem. Duży obrót daje Wam przewagę w rozmowach z producentami materiałów. Daje Wam pierwszeństwo w hurtowniach budowlanych. Otwiera w bankach możliwości, które dla małych są niestety zamknięte.
Granica rocznego obrotu, który już chroni firmę, to około trzystu milionów rocznie. Od tej kwoty można uznać budowniczego za znaczącego i częściowo chronionego swoją wielkością.
Rada szósta i dziś ostatnia brzmi więc: w ciężkich czasach wierzcie wagom ciężkim.
Tak oto wykonałem zadanie od magazynu Můj dům. Opisałem, jak sam w swojej branży orientuję się w pierwszej kolejności. Już dawno nauczyłem się bowiem, że liczby powiedzą mi o firmie wiele. Na drugim miejscu stawiam poznanie osobiste. O tym więc kiedyś następnym razem. 🙂
Życzę wszystkim miłych dni i radosnego budowania.
David Mencl
